Formes urbaines, Non classé

Bilan : 50 projets d’aménagements passés au crible de l’analyse

L’Agence Siam Conseils a assisté 70 collectivités durant le dernier mandat de 2008 à 2014. Toutes les opérations entamées durant ce mandat ne sont pas arrivées à leur terme administratif, à savoir l’approbation du dossier de réalisation pour les ZAC.

Cependant l’heure est au bilan.

Il nous a semblé important au début de ce nouveau mandat de tirer les premiers enseignements et de fournir aux élus locaux un certain nombre de repères pour la conduite de leurs projets d’aménagement.

Les opérations dont nous tirons le bilan sont réparties sur 8 régions et 16 départements. Elles sont mises en œuvre dans des contextes et des tailles de communes très divers.

Nous examinerons successivement les points suivants :

1.   La fiche signalétique des opérations
      • Les territoires concernés
      • La taille des communes engagées
      • Le contexte urbain de la commune
      • La procédure retenue
      • La nature de l’opération
      • La superficie de l’opération
      • L’importance du programme
      • La mixité de l’opération projetée
      • Les typologies
      • La part du cessible
      • Le statut : concession ou régie 2

2.   Les différents postes des bilans d’aménagement
      • Le foncier
      • Les travaux
      • La rémunération des opérateurs
      • Les participations
3. L’étude de marché
      • Les charges foncières par produits
      • Les taux de couverture dépenses – recettes par produits

Cette étude vous est présentée au travers de chiffres bruts. Nous tenons à la disposition de nos lecteurs une analyse plus détaillée et commentée ainsi que la liste des communes concernées. Nous pourrons vous transmettre cette analyse sur simple demande.

 

1. La fiche signalétique des opérations

      •  Les territoires concernésCarte des départements

8 Régions :

  •  La région Centre (37-41-45)
  •  La région Poitou Charentes (16-17-79-86)
  •  La région Pays de Loire (44-49-72-85)
  •  La région Ile de France (91)
  •  La Région Nord Pas de Calais (59)
  •  La Région Bretagne (35)
  •  La Région Basse Normandie (14)
  •  La Région Haute Normandie (76)

Soit 16 départements

      • La taille des communes engagées

TAILLE-COMMUNES

      • Le contexte urbain de la commune

CONTEXTE-URBAIN

        • La procédure retenue

PROCEDURE

        • La nature de l’opération

NATURE-OPERATION

        • La superficie de l’opération

SUPERFICIE

        •  L’importance du programme 

    Des programmes de 25 logements (Forges) à 1 100 logements (à Niort) voire La Roche sur Yon (3 000 logements)

    La moyenne est de l’ordre de 300 logements hors La Roche sur Yon

 

        •  La mixité de l’opération projetée

La part du logement social dans les opérations d’aménagement :

    • La moyenne des programmes est de l’ordre de 23 %

A l’exception de celles qui n’en réaliseront pas (très rare), la part oscille entre 10 et 39%.

Néanmoins, nous pouvons observer des disparités selon les contextes : ce ratio peut atteindre 30 à 40% selon les secteurs comme les communes de la Communauté d’Agglomération de la Rochelle.

La part de la primo accession dans les opérations d’aménagement : 

    • La moyenne des programmes est de l’ordre de 26 %

 La part des terrains à batir dans les opérations d’aménagement :

    • La moyenne des programmes est de l’ordre de 51 %
 
        •  Les typologies

TYPOLOGIES

        • La part du cessible

La moyenne de la part au sein des opérations d’aménagement est de l’ordre de 55%. 

 

        • Le statut : concession ou régie

STATUT

 

2.   Les différents postes des bilans d’aménagement

        • Le foncier
  • Le foncier atteint 23 à 40% des dépenses.
  • La part moyenne du foncier des opérations d’aménagement est de l’ordre de 25% avec de forte inégalité des territoires et des communes. 

 

        • Les travaux

La part des travaux oscille entre 20% et 80%  selon les contextes  et la superficie des opérations.

  • Soit un ratio moyen de l’ordre de 325 000 € par hectare.

La part moyenne des travaux des opérations d’aménagement est de l’ordre de 52%.

Ces ratios intègrent l’ensemble des coûts d’aménagement (voiries, espaces verts, réseaux, branchements…) hors honoraires.

 

        • La rémunération des opérateurs

Elle oscille entre 4 et 11%.

 

        • Les participations de l’aménageur

Elle oscille entre 80 000€ et 1 100 000€.

 

3.   L’étude de marché

        • Les charges foncières par produits

Les niveaux de charges foncières en logement locatif social en maison individuelle groupée varient de 45€ à 310 € du m² selon les secteurs.

Entre 15 000 et 20 000 € HT maximum pour un terrain de 250 m² environ en maison individuelle groupée de 85 m² de SDP.

 Les prix de vente des lots à bâtir varient  de 45€ à 310 € du m² selon les contextes.

 

Si vous souhaitez une analyse plus détaillée et commentée, contactez Céline CLEMENT  :
par téléphone : 02 47 36 20 21 ou envoyez-lui un mail en cliquant ici.

1 Commentaire

  1. Magnier

    Un blog très intéressant. Un bilan objectif. Pour cela pour mener à bien vos projets d’aménagement et d’accompagnement auprès de vos chers clients « les élus ». J’espère que cela vous amènera de nouveaux marchés. Beaucoup d’explications, c’est très pertinent . Un blog qui définit parfaitement bien l’image et la qualité ses services et compétences de votre équipe. Siam est toujours présenté dans mon cœur et dans mes pensées

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