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Extraits de l’ouvrage de Gilles Gallichet à paraître

Nous continuons de diffuser quelques courts extraits du livre à paraître :

« AMÉNAGER EN TERRITOIRE PÉRI URBAIN : la Régie : une aventure humaine ».

Gilles Gallichet  nous invite cette semaine à entrer dans l’analyse des raisons qui conduisent les Maires à retenir la régie comme mode de réalisation. Cette semaine nous examinerons le cas des élus qui optent pour la Régie, contraints.

La semaine prochaine nous envisagerons le cas des Maires qui, sans contraintes, ont retenu la régie comme de réalisation le plus adapté à leur opération de développement.

2. Les raisons sociales et de politique communale :
Quand un petit marché (faiblesse des revenus des accédants) se double de ratios de mixité très élevés, comme on le constate fréquemment dans les grandes agglomérations et dans les communes balnéaires, le bilan de l’opération devient extrêmement difficile à équilibrer, voire impossible.
25% voire 30% et même 40% dans l’agglomération rochelaise, telles sont les normes que doivent respecter les communes dans leur schéma de développement. On le sait, le logement social pèse considérablement dans l’approche financière d’une opération d’aménagement.

3. Les raisons financières
L’aménagement, on le redit, est un réel métier nécessitant de réelles compétences. Et ce travail mérite rémunération. Cependant l’économie réalisée en faisant l’économie des frais et marge de l’aménageur s’élève, on l’a vu entre 10% et 20% du bilan de l’opération.
A l’aune de cette économie potentielle, une opération devient réalisable ou ne l’est pas. Quand vient le moment crucial pour une équipe municipale, de décider de s’engager ou non dans un projet d’envergure, l’économie de plusieurs centaines de milliers d’euros devient un élément majeur de la décision.

4. Les raisons liées aux carences de l’offre en aménageurs
On l’aura compris, les principales raisons explicatives du recours à la régie communale sont majoritairement des « raisons contraintes » : le contexte économique qui obère les recettes, les normes de mixité et de typologie qui « plombent » le bilan à un point tel que la péréquation normale en ZAC ne permet plus d’« éponger » le manque à gagner, et, en finale, l’équilibre financier qui ne permet pas de satisfaire aux exigences normales de rémunération et de retour sur investissement du projet d’aménagement comme de tout projet, en règle générale.
Mais il reste une raison dont l’importance devient croissante dans l’ordre des explications au recours contraint à la régie. Cette raison tient à la faiblesse de l’offre en aménageurs.
Celle-ci tient à plusieurs facteurs conjugués.

– La réforme de 2000 et suivantes et l’introduction du transfert du risque.

A l’occasion des changements d’orientations politiques, l’heure de vérité se profile. L’impact de ces remises en cause se dessine. Ces organismes parapublics vont se replier au cœur des agglomérations sur des marchés « sûrs et murs » et qui permettront, via le système des SPLA, de continuer de bénéficier des subsides des agglomérations.

Par contre, leurs réticences à s’engager dans des opérations périurbaines avec transfert de risques sont, d’ores et déjà, manifestes. Dans de nombreuses consultations récentes, nous avons constaté une quasi disparition des candidatures d’aménageurs, notamment publics.

Enfin, force est de constater que dans le concert des procédures françaises (lourdes, coûteuses et insécures), le cycle de l’aménagement (long, de 15 à 20 ans pour la majorité des dossiers d’aménagement) et le cycle de l’argent ne font pas bon ménage. Les aménageurs nous avouent régulièrement leurs difficultés à présenter leurs dossiers en comités d’engagement.
Quand on sait que ces « fameux » comités d’engagement demandent des performances de l’ordre de 20% (voire 25% chez certains) comprenant la rémunération (gestion et commercialisation) et la marge, on aura compris que de nombreuses opérations s’inscrivant dans des plus « petits marchés », ne trouvent plus d’opérateurs.

En résumé de ces « raisons contraintes » de retenir la régie, nous pouvons convenir que le monde de l’aménagement vit actuellement une remise en cause et une crise sans précédent. Des aménageurs publics se voient interdire de sortir du cœur des agglomérations (pour des opérations de renouvellement sous maîtrise d’ouvrage publique) et vont devoir encore de nombreuses années « purger » le stock de ZAC déséquilibrées.

Les opérateurs privés locaux ne pourront sans doute pas s’adapter au nouveau contexte de l’aménagement périurbain. Certains opérateurs, d’une surface plus régionale, ont annoncé récemment leur retrait des dossiers de ZAC péri-urbaines car selon eux trop risquées et trop lourdes financièrement pour des résultats aléatoires. Ces opérateurs se replient sur le monde de la promotion, au circuit plus court et au résultat mieux maîtrise dans le temps.
Restent enfin quelques acteurs nationaux, solides mais dont les exigences fortes en termes de rentabilité limitent naturellement le champ de leur intérêt pour des opérations péri-urbaines.

Vastes perspectives pour la maîtrise d’ouvrage communale.

… Fin de l’extrait …

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