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FRESQUES ET FRASQUES URBAINES : le grand gâchis !

Le hasard de nos rencontres avec les communes et ce, quelque soit le département concerné, ne manque pas de nous laisser totalement perplexe voire désabusé. Quelle est donc la source de cet émoi particulier, les sujets de perplexité dans le domaine de l’urbanisme ne manquant pas ?

 Quelques exemples vécus ces deux derniers mois dans des communes et des contextes différents permettront d’illustrer ce malaise annoncé :

  •  Département 44 : une commune de 3000 hab. : elle vient au terme d’un parcours besogneux (dixit le maire) de boucler sa révision de PLU. Ravis de pouvoir enfin passer à l’opérationnel : une 1ere opération dans un site remarquable avec vue imprenable sur le vignoble nantais. De nombreuses études spécifiques (CAUE et autres), 4 ans de réflexion, un règlement draconien qui encadre le passage à l’opérationnel et donc ? 90% de collectifs et d’intermédiaires, 25% de social et une densité nette de 25 logements à l’ha minimum dans cette charmante localité de 3000 hab., rappelons-le, et tout cela à 20 mns de Nantes et de ses pôles d’emplois. Les opérateurs contactés nous ont écouté poliment mais n’ont pas manqué de nous indiquer, narquois, que 10 ou 20 collectifs pourraient se concevoir mais que le marché ne pourrait, avant des années supporter un afflux supérieur de logements collectifs. Que de surcroit les prix de sortie des appartements seraient très voisins de celui des pavillons sur des terrains de 400 m² sur la commune, voire même supérieurs à celui des terrains à bâtir sur des surfaces de 600 m² dans des communes « encore plus rurales » à quelques kilomètres de notre charmante cité. BILAN : des élus déconfits, le bilan simulé laisse entrevoir un déséquilibre de plus de 1M€ si tant est que le marché puisse absorber ces quantités de logements collectifs ou intermédiaires … ce qui manifestement pas le cas….
  •  Département 16 : une commune de 1ere couronne du grand Angoulême. Plu approuvé… lancement de deux projets de zac d’une capacité globale de 500 logements environ. Une programmation de 60% en collectif et en intermédiaire et près de 100 000 € dépensés : un bureau d’études technique  spécialisé en voirie qui réalise les dossiers de création. La commune lance la consultation des aménageurs et c’est là que nous intervenons. Et là ? Les opérateurs consultés dans le cadre des Tables Rondes de L’immobilier nous confirment notre intuition : à savoir que le marché de la commune est à 90 % constitué de demandeurs de petits logements sur des  terrains à bâtir de petite taille (400 voire même 350 m²). De plus le bilan esquissé laisse entrevoir un déficit prévisionnel de plus de 2.5 M€ à la charge de la collectivité. Alors que faire ? Reprendre de zéro tout le travail effectué, remettre la concertation en cause, remettre 100 000 € pour reprendre les dossiers de création etc. … et ne jamais pouvoir rattraper le temps perdu : résultat : un énorme gâchis de temps, d’argent, et d’énergie pour l’équipe municipale. Et pourtant ce n’est pas faute d’avoir été entourée : la commune s’est fait assister de toutes les administrations et organismes de conseil qui se sont penchées sur le berceau de cet enfant prometteur, qui ont examiné le dossier d’étude d’impact sans rien relever d’anormal etc.
  • Département 17 : le cadre charmant quoique un peu désuet d’une sous préfecture éloignée des grands axes  de développement et du littoral. Le projet de transformation, ré habitation d’un ensemble immobilier de qualité. celui d’une ancienne caserne. Des cabinets mandatés intégrant  des programmistes, d es architectes, des BET et enfin des paysagistes. Un coût d’études … impressionnant à la hauteur du rendu… de grande qualité. Alors où est le problème ? La ville nous mandate pour mettre en œuvre la consultation des futurs aménageurs. Nous découvrons rapidement que le groupement d’étude ne s’est pas, une seconde, penché sur le marché immobilier de la commune : marché gangrené par un afflux récent d’opérations en Scellier qui ont totalement déstructuré le marché local. Les dépenses de transformation de la caserne ont été chiffrées avec les aménagements des espaces environnant à 10 M€ HT… comment fait on pour équilibrer ce bilan ? 250 logements en collectifs vendus à 300 € HT du m². Allons donc ! Quand le marché, s’il pouvait absorber un seul collectif, tolèrerait des charges foncières comprises entre 60 et 80 € du m². Résultat un bilan prévisionnel réel de – 8 M€. Résultat … vous l’aurez deviné ! une reprise in extenso de la programmation, une refonte du dossier de création de la zac, une nouvelle concertation et des couts d’études supplémentaires pour la ville … sans compter trois années perdues.

 Des exemples de cet ACABIT, nous pourrons, chaque mois, en faire la relation dans ce blog tellement le phénomène est ample et généralisé. Loin de nous l’idée d’incriminer les élus qui sont les vraies victimes de ce syndrome. Cette répétition du même constat nous conduit immanquablement à en  rechercher les causes et les invariants.

 Nous n’en esquisserons aujourd’hui que deux des pistes principales : incompétence et panurgisme.

  • Dans le cadre des PLU (comme dans celui des ZAC), les bureaux d’étude en charge de leur révision ou de leur réalisation ne disposent pas de budgets nécessaires à un travail de qualité. 2ème point la commande au titre d’un Plu ne porte pas sur cette exigence de programmation. 3ème point ces mêmes bureaux d’étude n’ont pas cette compétence. 4ème point la responsabilité ….des administrations en charge du suivi, de l’élaboration des cahiers des charges et du contrôle des orientations d’aménagement … est engagée. De même celle des organismes nombreux,  qui assistent, sans engager  la moindre responsabilité,  les communes dans leurs réflexions urbaines… Les compétences mises en œuvre dans ces organismes se limitent exclusivement (sauf rares exceptions) à des architectes et paysagistes voire des BET  qui se moquent comme d’un guigne… de ce volet programmation et de l’adaptation des projets aux besoins de la population.
  • La question posée est aussi celle du panurgisme …. nous sommes passés en l’espace de 5 ans environ d’un règne sans frein du développement pavillonnaire anarchique et de l’étalement urbain … à celui du tout collectif et au mythe de l’intermédiaire. Avec leur cohorte de ratios  à respecter « coute que coute » (l’expression est employée à dessein) : un ratio minimal de X logements à l’hectare ; un ratio de densité (brute ou nette, personne ne sachant à quelle assiette ce ratio correspond), un ratio  typologique avec au moins x % de collectif et x % de logements superposés etc.… France pays de la norme ! France pays du règlement ! Si un bon urbanisme pouvait se plier aux normes … cela se saurait depuis  le temps qu’on le pratique. Nous trouvons en effet ces mêmes ratios et mêmes règles dans des contextes radicalement différents sans que rien ni surtout personne ne puisse les justifier. Enfin quelle est cette perversion qui nous conduit actuellement à considérer que seule une densité, et des typologies urbaines denses peuvent conduire à des réalisations d’éco quartiers ? Imagine-t-on raisonnablement que toutes les petites communes de moins de 5 000 habitants pourront résumer leur réponse aux habitants à des collectifs de R+2 ? Il nous apparaît qu’il y a dans cette tendance une forme de fascisme intellectuel ou de bêtise selon le degré d’amabilité qui sera retenu.

 ENTENDONS NOUS BIEN !

Nous ne mettons pas en cause une profession ni une corporation. Les architectes pratiquent un des plus beaux métiers du monde, essentiel pour l’avenir et la beauté de nos villes. Les administrations sont capitales pour encadrer et aider les communes à dessiner leur chemin. La lutte contre l’étalement urbain est un combat capital pour nos paysages et pour le maintien de notre potentiel agricole.

Nous pointons simplement du doigt cette dérive « panurgique » et irréfléchie qui conduit les élus sur de mauvaises pistes, leur fait dépenser des sommes considérables, retarde la mise sur le marché de logements qui manquent cruellement dans le contexte actuel et qui considère les besoins et envies des habitants comme quantité négligeable.

Le débat est ouvert …………

A titre personnel.

Gilles Gallichet

A propos de Gilles Gallichet

Membre du comité de rédaction et rédacteur des rubriques Bonjour M. Le Maire et A l’Affiche

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