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La dimension financière : cette grande inconnue!

6. La dimension financière : cette grande inconnue !

Dans le contexte des crises que nous traversons actuellement (financière au niveau mondial, immobilière au niveau national et budgétaire des collectivités locales) il peut sembler étonnant que cette dimension soit aussi mal traitée dans une majorité de projets.

Nulle intention de notre part de faire de cette dimension, un élément primordial dans la réflexion des élus. Cependant constatons au quotidien que quand cette dimension n’a pas été intégrée à temps dans le logiciel du projet, la survie même du projet est menacée. Nous avons, ces dernières années, eu à déplorer des dizaines de cas de projets élaborés pendant plusieurs années et qui ont dû être annulés ou à tout le moins refaçonnés de fond en comble (à quels coûts ?) du fait d’une prise de conscience trop tardive de cette dimension .

N’oublions jamais que l’erreur dans ce domaine sera toujours assumée par la collectivité qui aura été le donneur d’ordre initial du projet. Si le projet est mal façonné sur le plan de son montage financier la commune sera au rendez-vous de cette carence :

  • par une subvention d’équilibre qui devra compenser les failles du montage
  • par une moins-value sur les participations financières qu’elle aurait pu percevoir en contrepartie de la réalisation des logements et de l’arrivée de nouvelles populations
  • par l’échec constaté suite à consultation des aménageurs qui ne répondront pas présents à la sollicitation de la collectivité. Aucun aménageur ne viendra jamais assumer un déficit d’opération.

Alors la question se pose. D’où vient cette négligence récurrente ? Plusieurs explications peuvent être avancées.

  • La première tient sans doute à la temporalité. La question financière de l’équilibre de l’opération n’apparait dans le processus de réflexion que bien tardivement. Deux, voire trois années de travail sur le dossier avant qu’apparaisse cette dimension. Les élus de nombreuses communes ne semblent pas avoir une conscience claire des enjeux que revêtent les opérations d’aménagement. Nous avons précédemment indiqué que celles-ci, en valeur moyenne sur des programmes de 300 à 600 unités, affichent des bilans de l’ordre de 15 à 20 Millions d’euros. Un déséquilibre de 2 ou 3% du bilan peut entrainer l’abandon du projet. Aussi convient-il que l’appréhension de cette réalité intervienne le plus rapidement possible. On le verra, contrairement à une idée répandue, il n’est pas nécessaire d’avoir finalisé les études techniques pour dégager des valeurs qui permettront aux équipes municipales de connaître la faisabilité du projet qu’elles entendent conduire.
  • La seconde, corollaire de la précédente, relève de la dimension technique et culturelle. Les équipes municipales, souvent mal conseillées, font appel à des équipes de prestataires techniques alors même que le programme et le projet politique ne sont pas encore dessinés. Ces équipes proposent des plans de masse qui induisent des programmes, qui eux-mêmes induisent des coûts, qui en finale induiront des bilans. Enchaînement fatal.

Dans cette longue chaîne ne seront abordés que les aspects techniques et les postes de dépenses. Combien de fois avons-nous entendu des membres des services communaux, que nous interrogions sur l’existence ou non d’un bilan, nous répondre : « ne vous inquiétez pas, nous avons fait le nécessaire avec notre équipe ! » Or de quoi parlait on ? Les services avaient demandé un chiffrage des travaux aux architectes et ou aux BET qu’ils avaient mandatés. Point. De bilan, aucune trace. La culture de certains services dans ce domaine est tellement inexistante que le concept de bilan (qui suppose une mise en perspective des dépenses et des recettes) n’existe pas.

Du côté des administrations, aucune demande, aucune revendication dans le domaine de l’équilibre financier. Pire encore, nous avons maintes fois ressenti une profonde aversion pour cette dimension. Evoquer le bilan d’une opération suscite une réaction de rejet. Mélanger une question aussi noble que la dimension qualitative de l’éco quartier avec la réalité financière, semble relever de l’incongru voire de la « faute de goût ».

  • La troisième, enfin, relève également de la culture de l’aménagement. Elle aborde la question de ce que nous nommerons les « illusions ». Parmi celles-ci nous en relèverons deux principales.

          La première opère par méconnaissance du montage financier d’une opération en milieu péri urbain. Nous la nommerons « le paradoxe de l’aménagement péri urbain » Elle tient dans la « croyance » que plus une opération gagne en densité plus le bilan de l’opération sera équilibré voire bénéficiaire. Fortes de cette croyance et en l’absence de connaissances des montages financiers, des équipes de concepteurs et de conseils aux communes peuvent travailler pendant des mois sur des scénarios toujours plus denses et sur des architectures toujours plus audacieuses … certains qu’à ces densités correspondront des équilibres financiers parfaits.

          Quelle erreur : nous sommes là devant le paradoxe de l’aménagement péri urbain qui se traduit par le fait (mille fois démontré et démontrable) qu’à programme peu dense, car privilégiant les valeurs individuelles (particulièrement les terrains à bâtir), correspondent des recettes fortes et donc un bilan positif. A contrario, un programme très dense, avec du collectif dominant, ne trouvera presque jamais son équilibre dans un « petit » marché, c’est à dire dans un marché dans lequel les prix de vente sont inférieures à environ 2 750 € en moyenne.

          Pourquoi ? Plus la densité sera élevée, plus les contraintes en stationnement seront importantes. Le gain en recettes attendues de la densification ne peut pas couvrir les surcoûts liés à la nécessité d’un ascenseur mais surtout du parking souterrain. Le coût d’une place en sous-sol s’avère supérieur à celui de la recette attendue par la création du logement supplémentaire.

          A l’inverse, la recette générée par un TAB (Terrain à Bâtir) même de petite surface dégage une marge par rapport au prix de revient de l’aménagement dudit lot de TAB. Illustrons :

          Un coût d’aménagement moyen de 17 000 €, des charges d’études et des frais divers qui correspondent à 30% du coût d’aménagement plus un foncier de 15 € / 400 m² (6 000 €) soit un prix de revient inférieur à 30 000 €. En face de ce prix de revient vous inscrivez une recette de 120 € /m², dans un marché moyen soit = 400*120 = 48 000 € par TAB. Le TAB dans ce cadre permet de dégager près de 18 000 € qui vont permettre de rééquilibrer les valeurs collectives et sociales qui, elles, ne trouvent pas leur équilibre.

          Nous rassurons très régulièrement les élus des communes péri –urbaines, qui, confrontés à des programmations très denses qui ne correspondent ni au marché, ni à leurs souhaits ni moins encore aux conditions d’équilibre que la commune entend respecter, en leur expliquant ce paradoxe et leur montrant qu’avec une programmation plus favorable aux valeurs individuelles, le bilan de l’opération sera beaucoup plus favorable.

          On nous dira que ce raisonnement ne tient que dans le contexte d’opérations péri urbaines dans lequel l’individuel reste très prisé. C’est exact. Dans le cadre d’une opération en milieu très urbain, le fait d’ajouter un niveau supplémentaire à un immeuble se traduit par des recettes et une marge, supérieures.

          N’oublions pas cependant cette lapalissade qui consiste à considérer que le péri urbain commence aux portes de la ville. Ce raisonnement s’avère, dans le contexte actuel de l’aménagement, valable dans 80% des opérations d’aménagement.

          La seconde illusion, génératrice de tellement de désillusions par ailleurs, consiste à considérer que l’argent existe toujours et que le promoteur saura bien trouver le moyen de financer. ET que, pour compléter, s’il ne peut pas le faire, c’est qu’il ne veut pas amputer ses « marges royales » . Aussi forte que puisse sembler cette remarque, nous pouvons assurer être très fréquemment interpelés par des représentants des services communautaires et de l’administration régionale qui ne veulent pas être perturbés dans leur raisonnement par ces questions futiles, puisque le promoteur et/ ou l’aménageur paieront.

          Dans le même ordre d’idée et pour tenter une brève exploration du phénomène, relevons que ces réflexions relèvent non seulement d’une indifférence à la question financière mais également et plus profondément d’un mépris à l’égard des acteurs que sont les opérateurs immobiliers.

Lien vers les articles précédents : 

1. La planification : étape stratégique où tout se noue

2. L’absolu règlementaire : le rêve prométhéen

3. La question foncière : un terrain miné

4. Elus locaux : entre le marteau des administrations et l’enclume des promoteurs

5. L’éco-quartier : miroir aux alouettes?

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