Hémisphère Droit

La DUP « réserve foncière » : un outil peu connu de maîtrise foncière à la disposition des élus

La mise en œuvre d’une politique de maîtrise foncière constitue la clé de voûte d’une opération d’aménagement. Parmi les outils permettant cette politique, les plus fréquemment utilisés relèvent de la préemption (DPU ou ZAD) ou de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Dans ce second cas, outre la DUP « Travaux », mise en œuvre le plus souvent lorsque le projet est suffisamment abouti, la collectivité peut recourir à la DUP « réserves foncières ».

En effet, le recours à la DUP « réserves foncières » demeure un des outils d’anticipation de maîtrise foncière s’inscrivant toutefois dans un cadre strictement défini et limité en raison de son caractère dérogatoire, dès lors que les démarches pour l’acquisition amiable des terrains ont échoué.

Les conditions de mise en œuvre de la DUP « réserves foncières »

1. Le recours à un dossier simplifié

L’article R11-3, II du code de l’expropriation permet de constituer un dossier d’enquête publique simplifié notamment pour l’acquisition d’immeubles et la réalisation d’une opération d’aménagement ou d’urbanisme importante lorsqu’il apparaît nécessaire de procéder à l’acquisition des immeubles avant que le projet n’ait pu être établi, donc très en amont de la phase opérationnelle.

Le dossier simplifié comprend seulement quatre éléments : une notice explicative, un plan de situation, le périmètre délimitant les immeubles à exproprier et l’estimation sommaire des acquisitions à réaliser. En effet, le plan général des travaux et les caractéristiques des principaux ouvrages ne doivent pas être connus au démarrage de l’enquête.

La notice explicative constitue donc la pièce principale du dossier simplifié dans la mesure où cette dernière doit justifier que les atteintes au droit de propriété privée ne sont pas excessives au regard de l’intérêt public du projet.
Pour cela, elle doit faire état de l’échec des négociations amiables, du caractère d’urgence, de l’opportunité et la localisation du site et donc la nécessité d’acquérir les terrains concernés.
 

2. La nécessité de fixer un objectif, à terme : la réalisation d’une opération d’aménagement

La constitution de réserves foncières, possibilité prévue par l’article L.221-1 du code de l’urbanisme, exige néanmoins que le projet soit justifié par la réalisation, à terme, d’une action ou opération d’aménagement répondant aux objectifs définis à l’article L.300-1 du code de l’urbanisme.
Il est donc impossible de recourir à la constitution de réserves foncières sans définir une vocation aux terrains expropriés par exemple, un secteur à vocation équipement et logement sans pour autant en connaître précisément le programme.
Il est également nécessaire de retenir un périmètre de réserves répondant à un réel besoin, faute de quoi, l’expropriant pourra être condamné, à défaut d’affectation du bien exproprié à l’issue d’un délai de cinq ans, à indemniser le propriétaire, voire à rétrocéder le bien. La justification du périmètre peut, par exemple, répondre aux objectifs de développement inscrits au document supra communal (besoins en logements, offre suffisante en équipements….).
 

A quel moment recourir à la DUP « réserves foncières » dans le cadre d’une procédure de ZAC?

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La DUP de « réserves foncières » s’avère donc être un outil simple et efficace au demeurant mais dont l’utilisation doit être mesurée au regard de l’état d’avancement du projet d’une part et du caractère d’urgence d’autre part.

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