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La question foncière : un terrain miné

3. La question foncière : un terrain miné

Après avoir examiné les premiers pièges tendus par le cadre procédural, nous nous proposons d’attirer l’attention sur une des dimensions première de l’aménagement : la dimension foncière. Autant les pièges relevés dans le cadre de la gestion procédurale peuvent pénaliser les communes dans leur développement, générant des retards et des surcouts, autant la question foncière va s’avérer déterminante de la réalisation ou non des futurs aménagements.

Convenons de quelques repères rapides pour illustrer le contexte dans lequel intervient la question foncière.

– Une commune de taille moyenne, située en Bretagne, décide d’urbaniser un secteur en extension urbaine. La Bretagne dans son ensemble possède une culture de l’aménagement que nous ne retrouvons quasiment nulle part ailleurs. Elle acquiert les terrains à l’amiable (près de 17 HA) sur une base de 4 € moyens. Le bilan de la ZAC affiche un poste foncier inférieur à 10% du total des dépenses.

– Une petite commune balnéaire de 3000 hab. entreprend d’urbaniser un secteur de 24 ha. Les propriétaires concernés constituent une AFUL (Association Foncière Urbaine Libre) pour s’opposer à la ZAC. Ils perdront le combat de la ZAC. Par contre, l’aménageur désigné par la ville devra composer avec eux. Le prix d’acquisition s’établira à 43 € du m² soit un ratio de 50% du total des dépenses.

– Dans le 1er cas la ville proposera des prix très attractifs pour favoriser l’implantation des jeunes familles primo-accédantes et réalisera des aménagements de grande qualité avec des espaces conviviaux et des espaces verts abondants.

– Dans le deuxième cas, malgré la présence de terrains à bâtir, vendus sur une base de 230 € du m² de terrain, la commune ne réussit pas à attirer les jeunes ménages et l’aménageur rechigne en permanence à respecter les prescriptions qualitatives qui pourtant figurent dans le référentiel d’aménagement de la ZAC.

Les exemples de ce type foisonnent. Ils illustrent l’extrême importance du facteur foncier : clé de voute de l’édifice aménagement.

On l’a deviné, le foncier c’est un prix.Mais n’allons pas trop vite. Un bref rappel va nous permettre de mesurer que la question foncière a plusieurs facettes.

Le choix du site constitue bien le premier piège. La présence de traces archéologiques non répertoriées, de zones humides ou de plantes protégées et enfin la dureté (rétention) foncière constituent des obstacles dirimants sur le chemin de l’aménagement.

Le PRIX, on y arrive, constitue bien le nerf de la guerre qui se joue entre les communes, les aménageurs et les propriétaires fonciers.

Ses impacts sont absolument déterminants pour la conduite d’un projet.

Un bilan d’aménagement se compose de trois postes principaux : le poste foncier qui pèse entre 10 et 30 % dans une opération classique, le poste travaux qui s’élève de 40 à 70% et enfin les postes honoraires (maîtrise d’œuvre et la rémunération de l’aménageur) pour le reste. Quand on sait qu’une opération de taille moyenne (350 à 500 unités logements) correspond à un total de dépenses moyen de 15 Millions d’euros dans une commune péri urbaine, la variation de 10 % de la part consacrée à l’acquisition du foncier devient déterminante de la faisabilité et de la qualité du projet.

Si l’on ajoute à cela que le poste foncier reste la seule variable d’ajustement du bilan, les travaux et les honoraires étant globalement imposés, on mesure l’importance de cette question.

Les impacts sont de divers ordres :

– Dirimants, si la marche foncière est trop haute, l’opération ne pouvant se réaliser.  Financiers bien évidemment dans la mesure où nombre de collectivités n’ont eu d’autre choix que de subventionner (directement ou non) une opération indispensable pour assurer leur développement.

– Sociaux si l’on sait que le futur opérateur, ne pouvant équilibrer son opération, proposera de diminuer la part des logements sociaux ou à prix maitrisés, qui ne génèrent pas de recettes suffisantes. Dans ce cas, fréquent, la commune qui s’était engagée à promouvoir une offre sociale et une mixité se verra reprocher de n’avoir pas tenu ses engagements.

– Qualitatifs enfin. Le poste travaux qui englobe les voiries, les espaces verts, les équipements d’accompagnement etc. deviendra la seule variable d’ajustement du bilan, l’opérateur ne pouvant se passer ni des équipes de maîtrise d’œuvre ni moins encore de sa rémunération et de sa marge.

Revenons une nouvelle fois sur un exemple précis pour mieux comprendre le caractère vital de la captation d’un foncier à prix « normal ».

– Une ville de 8000 hab. située en première couronne d’une agglomération de taille moyenne. Elle décide de réaliser un « éco quartier » exemplaire sur un petit terrain. Le foncier est capté à l’amiable à un prix de 130 € du m² de terrain, dans des circonstances exceptionnelles. Le poste foncier « grimpe » à plus de 60% des dépenses. Le projet communal initial, social, environnemental et architectural s’effondre sous les coups de boutoir de la dure réalité du bilan. Il deviendra un projet minimaliste, moins social et très peu écologique.

Le drame dans cette collectivité, pourtant équipée en services et bien entourée par des spécialistes de l’aménagement réside dans la totale ignorance dans laquelle ont travaillé tous les experts qui ont collaboré avec la Ville qui ont cru que l’on pourrait équilibrer cette opération en augmentant la densité et en proposant des topologies bâties incompatibles avec le marché et l’attente des habitants.

Le piège tendu aux communes est souvent celui de l’ignorance de la réalité financière de l’aménagement .Un bilan est un ensemble fini. Si l’on achète le foncier à un prix trop élevé, il faudra compenser au niveau de la qualité, de la dimension sociale ou en demandant à la commune d’apporter son concours financier.

Enfin dernière illusion, vécue plus récemment dans de nombreuses communes celle du portage externalisé. La création récente dans la plupart des régions de France d’Etablissements Publics Fonciers a suscité un engouement incroyable pour les collectivités.

Beaucoup ont cru que le poste foncier n’existait plus ou plus couramment, que même s’il existait encore, la question devenait de moindre importance puisqu’entre le moment de l’acquisition et le terme lointain (5 à 7 ans en moyenne) du remboursement, les moyens financiers seraient au rendez-vous. C’était sans compter sans l’incroyable longueur – lourdeur des procédures. La cigale se trouva fort dépourvue quand …. L’échéance fut venue !

Qui pouvait ignorer que ces EPF n’étaient que des banquiers chargés de pré financer l’aménagement. Rôle bien utile par ailleurs, si ces établissements co-pilotés par les instances régionales ou départementales, jouent un jeu professionnel de conseil auprès des communes. Un certain nombre de cas récents nous conduisent à considérer que certains de ces établissements n’ont pas été force de conseil aux élus locaux en acceptant de pré financer des acquisitions sur des dossiers fragiles et à des prix qui ne reposaient sur aucune étude de faisabilité sérieuse.

Pour en finir de cette question capitale, et nous y reviendrons dans un prochain chapitre, il convient de déplorer que les communes n’aient pas compris l’importance d’une politique de réserve foncière. Le court- termisme en aménagement est source de déconvenues redoutables.

Lien vers les articles précédents : 

1. La planification : étape stratégique où tout se noue

2. L’absolu règlementaire : le rêve prométhéen

 

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