Formes urbaines, Non classé

L’équipe de maîtrise d’œuvre dans les opérations d’aménagement en ZAC : épisode 2

Episode 2 : le rôle des concepteurs… jusqu’à la création de la ZAC

Bref rappel des données :

– Nous avons retenu la ZAC comme procédure de mise en œuvre du projet urbain alors qu’une autre procédure d’aménagement existe : le permis d’aménager. Tout simplement parce que nous abordons la création de nouveaux quartiers et non une simple opération d’aménagement d’un ilot.

– Le site retenu pour réaliser un projet de nouveau quartier est, en règle générale, de taille importante, il concerne de nombreux propriétaires et sera réalisé en plusieurs tranches. Dans cette configuration courante, seule la ZAC permet une mise en œuvre adaptée au contexte et aux souhaits des élus locaux.

La procédure de ZAC se décompose classiquement au regard du code de l’urbanisme en trois temps majeurs :
o   La phase d’étude de faisabilité (dite phase préalable)
o   La phase de création de la ZAC (dite phase d’études pré opérationnelles)
o   La phase d’élaboration du dossier de réalisation (dite phase opérationnelle)
 
– Pour les besoins de cet article nous aborderons le rôle du concepteur en deux temps principaux
o  Le premier concernera la phase initiale qui démarre au lancement de la réflexion (faisabilité) et qui se termine par l’approbation du dossier de création (épisode 2)
o    Le second traitera de l’élaboration du dossier de réalisation (épisode 4)
o  Entre ces deux temps nous examinerons (épisode 3) le processus de désignation du concepteur par le maître d’ouvrage (dans l’hypothèse d’une concession d’aménagement comme dans le cas d’une maitrise d’ouvrage communale.)
 
 

La première tranche de vie de la future ZAC englobe deux temps successifs :

1.  Le temps des études de faisabilité tout d’abord

♦  En quoi consiste – t-il ?

•  Très schématiquement ce temps est consacré à l’élaboration du projet politique de la municipalité : pourquoi construire, pour qui, combien, dans quel phasage, comment et enfin où ? Telles sont les questions auxquelles les élus doivent répondre pour fonder leur projet et en déterminer l’armature.
•  Il est encore consacré à l’élaboration du projet économique : le projet envisagé est-il viable économiquement et financièrement pour la Ville ? Quelle fiscalité devra-t-on retenir ? Quelle procédure d’aménagement ? Quel statut de maîtrise d’ouvrage sera le mieux adapté au contexte et aux particularités du projet ?
•  Au terme de cette phase très politique (qui conditionne l’avenir du futur quartier souhaité par la commune) les élus doivent disposer de tous les indicateurs susceptibles de leur fonder le projet.

♦  Qui doit assister les élus dans cette élaboration « politique » ?

•   L’assistant au maître d’ouvrage – programmiste est le mieux adapté pour assister les élus dans cette recherche du projet : les questions à résoudre, à ce stade, concernent l’analyse des besoins en logements, la connaissance des ratios d’aménagement, la connaissance des pratiques des opérateurs logements, le financement du logement, les procédures, le bilan des opérations, le statut de réalisation etc…
•  L’AMO en urbanisme entend les souhaits des élus, analyse les besoins, les traduit en scénarios quantifiés, en estime la faisabilité économique etc…
•  Neutre et disposant de toutes les connaissances nécessaires à l’appréhension des diverses dimensions de l’aménagement, l’AMO – Programmiste accompagne les élus jusqu’à la décision de lancer ou non le projet communal d’aménagement.

Le concepteur est-il compétent à ce stade ? Non seulement il ne l’est sans doute pas, mais, de plus, la conception, au sens de réflexion sur la forme urbaine, n’est pas encore d’actualité !
Rappelons une fois encore le « travers » qu’ont suivi nombre de communes dont le premier geste a consisté à retenir un concepteur à ce stade et de commencer la réflexion autour du plan de masse proposé par ce dernier avant même d’avoir défini la commande politique , le programme .

 

2.  Le temps de la création de la ZAC elle-même.

♦ En quoi consiste – t-il ?

•  La commune a décidé de lancer son projet (délibération de définition du périmètre, et des modalités de la concertation). Elle engage les études environnementales (dont l’étude d’impact).

•  Le concepteur est appelé à définir les orientations d’aménagement du projet. Par ce terme il convient de comprendre que la commune doit disposer d’un ou plusieurs scénarios d’armature urbaine et NON du projet détaillé … à la parcelle . Ce schéma propose des accès au terrain, des propositions d’affectations (logements, équipements, espaces verts etc.), des ambiances etc.

Schéma d’aménagement – Etudes de faisabilité du Clos de l’Aumône, Commune de Mardié (45) – Concepteur : 3A Studio

Schéma d’aménagement – Etudes de faisabilité du Clos de l’Aumône, Commune de Mardié (45) – Concepteur : 3A Studio

 

 La concertation (art L. 300-2 CU) constitue le passage obligé de cette phase de création de la ZAC : le concepteur, aux cotés de l’AMO, contribue à alimenter cette concertation en produisant quelques panneaux de présentation des orientations du projet.

 

♦  Quels sont les enjeux liés à cette place du concepteur ?

•  La temporalité : la phase de conception véritable viendra au terme de la création dans le cadre du dossier de réalisation.

•  La responsabilité : 90% des ZAC en France sont mises en œuvre dans le cadre de concessions d’aménagement. Il appartient au futur aménageur désigné à l’issue de la création, de proposer à la commune des schémas de conception détaillés et non à la commune de « verrouiller » dans le détail les modalités du futur aménagement de quartier.

•  Le juridique : toutes les informations (typologies, densités mais également les schémas de conception) figurant dans le dossier de création et présentées à la population dans le cadre de la concertation sont gravées dans le marbre et ne pourront plus être contredites dans les phases ultérieures.

•  L’incompétence des concepteurs dans cette phase de programmation: des dizaines de ZAC ont dû être entièrement reprises du fait de la totale déconnexion entre les schémas détaillés et la faisabilité induite par ces schémas : bilan déficitaire, inadéquation des typologies avec le marché et les attentes des habitants de la commune etc.

 

ILLUSTRATIONS : nous ne prendrons que deux exemples pour illustrer les besoins de conception au stade premier de la ZAC.

Le premier concerne une ZAC située dans une petite commune péri urbaine (200 logements environ). Une ZAC « montée » par une équipe de concepteurs architectes : plus de 3 ans de travail, des dizaines de milliers d’euros dépensés, des engagements de la collectivité au travers des réunions et des expositions … tout cela pour parvenir, au stade de la consultation des aménageurs, au constat que le projet n’est ni adapté aux besoins des populations concernées ( trop de collectifs), ni conforme aux standards des opérations d’aménagement ( 60% des terrains sont non cessibles) ni bien sûr , équilibré . Résultats … une reprise in extenso du dossier, une modification totale du programme, des schémas et du PLU.

Source : Extrait du dossier de consultation des aménageurs

Source : Extrait du dossier de consultation des aménageurs

 

Le second concerne une commune péri urbaine de plus de 15 000 habitants qui a retenu dès le démarrage de la réflexion une équipe de « grands noms » de l’urbanisme, du paysage, des infrastructures, du dialogue participatif. Très bien ; plusieurs centaines de milliers d’euros (on pense que le dossier en l’état a couté près de 800 000 € à la Ville) et quelques années après, vient l’heure du passage de la conception à la traduction sous forme de bilan. Vient donc l’heure de VERITE. La nouvelle municipalité, inquiète de ne pas trouver cette dimension financière demande à ce qu’un audit soit effectué. Résultats : des produits inadaptés (trop de collectifs), un nombre de logements extravagant compte tenu du marché local (plus de 1 000 unités à réaliser en 10 ans) et un bilan déséquilibré de plus de 10 Millions d’euros.

La municipalité nouvelle n’aura pas d’autre choix que de mettre un terme au partenariat actuel et de concevoir une nouvelle programmation plus conforme aux besoins et contraintes du marché local. L’opérateur qui sera retenu devra intégrer les sommes dépensées pour le montage initial. QUEL GACHIS !

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