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LES FACETTES DU METIER D’AMO EN URBANISME : L’AUDIT D’AMENAGEMENT

LES FACETTES DU METIER D’AMO EN URBANISME (OU MANAGER DE PROJET)

1ER CAS : L’AUDIT AMÉNAGEMENT

Contexte : la pratique de l’audit connait une actualité importante depuis le début du mandat municipal. Pourquoi ?

  • Beaucoup d’opérations d’aménagement, essentiellement en ZAC, ont été lancées dans les années 2006 à 2010 dans un contexte immobilier florissant
  • Les typologies bâties retenues dans les dossiers faisaient une part belle au collectif.
  • Les projets, souvent labellisés éco-quartiers, étaient conçus par des concepteurs sans commande programmatique initiale.
  • Le budget de l’opération ne faisait pas l’objet d’une approche sérieuse dans la mesure où il était envisagé que les communes devaient assurer l’équilibre final de l’opération (par des subventions et des garanties d’emprunts).
  • Ces opérations souvent de grande ampleur ne se sont pas commercialisées ou à un rythme très lent.
  • Les municipalités nouvellement élues souhaitent demander des comptes et revoir la programmation et leurs engagements dans un contexte de resserrement de leurs budgets.
  • La convention ou concession (contrat passé avec l’aménageur) arrive à son échéance de 10 ans. Doit-on reconduire la convention sans conditions, modifier en profondeur les clauses contractuelles ou dire stop au regard des mauvais résultats et perspectives ???

L’exercice de l’audit

Cet exercice est complexe à plusieurs titres :

  • La disposition des informations que le partenaire aménageur de la Ville n’aura pas très envie de communiquer
  • Le décryptage des accords passés 10 ans plus tôt
  • La reconstitution du montage financier constitue parfois un « casse-tête » tant les pratiques des opérateurs sont différentes et l’opacité de leurs comptes, souvent réelle.

Quelles sont les étapes clés de l’audit ?

• Phase 1 : l’audit lui-même : la mise à plat
       Questions posées :
– Où en sommes-nous de notre partenariat ?
– Quelle part de l’opération a été réalisée ?
– Les clauses initiales ont-elles été respectées ?
– Pourquoi l’opération n’a-t-elle pas atteint ses objectifs ?

• Phase 2 : les mesures envisageables pour « sortir » l’opération
– Quelle modification du programme pour coller au marché d’une part et aux souhaits des élus d’autre part ?
– Quelles adaptations sont-elles nécessaires ? Réglementaires, contractuelles, ou autres ?
– Quel statut de maîtrise d’ouvrage permettra le mieux à la commune de continuer l’opération ? Trouver un nouveau concessionnaire ou assumer la réalisation en régie communale ?
• Phase 3 : la négociation avec l’opérateur- partenaire
Deux cas se présentent :
– La commune entend poursuivre la collaboration avec le partenaire en place. Dans ce cas, les questions qui seront posées sont les suivantes : sur quel nouveau programme ? Sur quelles nouvelles bases financières ? Dans tous les cas il s’agira de renégocier le traité de concession avec cet opérateur.

– La commune estime que la poursuite du partenariat n’est pas concevable. La négociation des conditions de « sortie » du partenariat est alors d’actualité : indemnités ou pas ?

L’apport de l’AMO en urbanisme :

Pré requis :

– L’audit constitue un exercice très particulier, lourd d’enjeux.
– Il relève d’une approche multi dimensionnelle : juridique, financier, économique au sens de la connaissance du marché immobilier, réglementaire, etc.
– Il requiert une expérience longue et une pratique quotidienne des relations avec les communes d’une part et des acteurs immobiliers d’autre part.
– Il requiert enfin une totale neutralité dans l’approche : la ligne de conduite ne peut être que celle du service des intérêts bien compris de la collectivité qui a souhaité cet audit.

L’AMO en urbanisme apparaît aujourd’hui comme un acteur important aux yeux des élus locaux qui se trouvent confrontés à la question du développement de leur commune. Seul ou en partenariat avec un cabinet de juriste spécialisé, l’AMO doit rendre objective une situation souvent inextricable, donner aux élus les clés de compréhension, leur laisser objectivement entrevoir les avantages et les inconvénients des scénarios de sortie et enfin, une fois la décision prise par le conseil municipal, les assister dans la négociation avec un partenaire bien armé pour la défense de ses intérêts.

– Deux expériences récentes et en cours nous ont montré la difficulté de cet exercice particulier mais aussi son caractère vital pour les communes :

ZAC de Gond Pontouvre (16) : commune de 6 000 habitants environ, en 1ère couronne d’Angoulême. Une ZAC engagée il y a plus de 10 ans, pas entamée. Conclusions après audit réalisé en 2016 : modifications substantielles du programme dans ses typologies bâties, modifications des engagements financiers et renégociation d’un nouveau traité (encours actuellement) avec le partenaire précédent.

• ZAC à Saint Armel (35) 3 000 habitants environ en 2ème couronne rennaise. Une ZAC ancienne réalisée au tiers de son programme. Dénonciation du contrat en cours, proposition d’une nouvelle programmation et d’un nouveau bilan et enfin lancement programmé d’une nouvelle consultation pour trouver un nouvel aménageur.

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