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L’usufruit locatif social : un nouvel outil de mixité sociale au service des communes


Nombre de communes cherchent actuellement les moyens de réussir une politique de mixité sociale en direction des personnes à revenus modérées qu’elles soient jeunes ou seniors. Dans les secteurs détendus (au sens où la pression est peu élevée), il est compliqué pour un maire de mobiliser un opérateur social classique du fait de la taille du programme mais surtout du fait de la difficulté à disposer de l’agrément et du financement du logement social.

L’ULS constitue assurément une voie nouvelle à explorer pour réussir une politique d’insertion des ménages au cœur des villes et villages.

La théorie : schéma de montage
 

L’Usufruit Locatif Social (ULS) repose sur le principe du démembrement temporaire du droit de propriété, dispositif encadré par le Code de la Construction et de l’Habitat puis conforté et encouragé par la loi Engagement National pour le logement du 13 juillet 2006,

Dispositif qui tend pour autant à s’affirmer depuis quelques années comme une solution juridique permettant aux bailleurs sociaux, qui ont de plus en plus de mal à obtenir des financements, à développer leur offre de logements sociaux dans des zones en forte tension foncière.

Le démembrement de propriété consiste à séparer de manière temporaire la pleine propriétéd’un bien en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété et, ce pour une durée contractuelle de 15 ans minimum (conformément à l’article L.253-1 du CCH).
L’usufruit (autrement dit l’usage des logements, le droit de se servir du bien et d’en tirer profit) est acquis par un bailleur social qui perçoit l’intégralité des loyers et assure l’entretiendu bien (paye la taxe foncière) et la nue-propriété (le fait de posséder un bien) appartient à des investisseurs privés / particuliers qui achètent donc un bien à un prix réduit par rapport à sa valeur en pleine propriété (entre 50 et 60% de sa valeur selon les régions).

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L’acquisition de l’usufruit par le bailleur social est éligible au prêt locatif social (PLS). Les logements réalisés dans le cadre d’ULS et financés en PLS sont donc pris en compte pendant la durée de l’usufruit dans le décompte des logements locatifs sociaux pour l’application de l’article L.302-5 du CCH (article 55 de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain). Ainsi, l’attribution des logements est soumise aux conditions d’éligibilité de ressources des ménages et aux plafonds de loyers du logement social. 

 

Le locataire :

 Le locataire est expressément informé du statut particulier de son logement et bénéficie de plusieurs droits qui lui sont rappelés un an avant l’échéance de l’usufruit :
 
    • Une offre de relogement s’il est toujours sous les plafonds de ressources PLS (maintien dans le parc social),
    • La possibilité d’acheter prioritairement le logement s’il est mis en vente,
    • La possibilité de signer un nouveau bail de droit commun avec le nouveau propriétaire.

Pendant la période du démembrement, les relations entre le bailleur social usufruitier et la personne privée nu-propriétaire sont régies par une convention d’usufruit.

 

Le nu propriétaire :

    • Le nu propriétaire ne peut pas habiter dans le logement, ni y loger un membre de sa famille, il ne perçoit pas de loyers, qui reviennent à l’usufruitier temporaire pendant 15 à 20 ans. Il n’a pas non plus les contraintes de gestion locative (car à la charge du bailleur).
    • Aux termes de la période de démembrement, le nu propriétaire récupère pleinement la jouissance de son bien. Il peut alors louer le bien, le revendre, revendre l’usufruit pour une nouvelle période de 15 ans ou bien occuper lui-même le bien.
    • Ce dispositif permet de profiter d’une fiscalité particulièrement intéressante. Le nu propriétaire est exonéré de taxe foncière puisqu’elle est redevable par l’usufruitier, et le bien acquis en nue-propriété échappe à l’ISF. Le nu propriétaire ne percevant pas de loyers, il n’est pas imposé sur les revenus locatifs à régler. Par ailleurs, si le nu propriétaire a recours à l’emprunt, possibilité pour ce dernier de déduire les intérêts d’emprunts des autres revenus fonciers.
 
Application du cas concret sur la commune de Chauvigny (86)
 

La société ERMES, promoteur constructeur, propose ainsi aux communes du Poitou-Charentes, ce concept d’usufruit locatif social afin de pallier à l’absence d’offre de logements locatifs dédiés aux seniors et aux personnes à mobilité réduite.

En effet, bon nombre de communes doivent répondre à un besoin de plus en plus prégnant de personnes âgées aux ressources modestes souhaitant occuper un logement en centre-ville / bourg à proximité des services et commerces. Ainsi, l’achat par la Collectivité, d’usufruit de maisons adaptées aux seniors, peut constituer une réponse adaptée à cette demande croissante et / ou une réponse complémentaire à l’offre existante.

La collectivité bénéficie ainsi des mêmes avantages que le bailleur social (éligible aux Prêts Locatifs Sociaux et une TVA réduite sur l’achat à 5,5% pour l’année 2014) permettant le classement de ses logements en logements sociaux. Pour ce faire, la collectivité doit déposer une demande d’agrément et le financement aux services de la Direction Départementale des Territoires. A l’issue de la période du démembrement, la collectivité peut alors recourir à une nouvelle acquisition d’usufruit du même type sur la même durée, ou bien reloger les occupants dans le parc social existant.

Dans le cadre d’une opération d’aménagement, le promoteur acquiert une charge foncière (terrain équipé) pour y construire quelques unités logements adaptés (programmes de 3 à 10 unités) sur des terrains d’une surface moyenne de l’ordre de 250 à 400 m² et ce dernier se charge de la mise en œuvre du dispositif ULS : recherche les « investisseurs »pour la nue-propriété, et vend l’usufruit à la collectivité ou éventuellement à un bailleur. La Collectivité loue les logements conformément aux modalités de ressources du PLS et perçoit les loyers.

Il s’agit de maison de plain-pied d’une surface de 70 m² en moyenne (T3) adaptée au vieillissement et à la mobilité réduite avec un grand garage fonctionnel avec les finitions intérieures et extérieures réalisées. Ce mécanisme permet ainsi de répondre à un double objectif dans une opération d’aménagement : un objectif de mixité sociale et un objectif de mixité intergénérationnelle.

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Un équilibre budgétaire assuré !
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