Bonjour M. Le Maire, Non classé

MAITRISER SON URBANISATION > illustration d’une opération unique de 26 ha sur 2 sites non contigus

Jean Gérard Paumier

Jean Gérard Paumier

 

Jean Gérard Paumier, Maire de St Avertin dans le 37  a bien voulu nous accorder une interview rapide. Le thème : la ZAC multi sites dite de l’ORMEAU ET DES TAILLES arrive à son terme. Premier bilan sur cette réalisation d’ampleur au cœur de l’agglomération tourangelle.

Moment particulier pour Siam dont cette opération marquait l’arrivée à Tours en 2000.

 Nous vous présentons « brut de décoffrage » les propos d’un maire direct et qui va au cœur des choses sans langue de bois.

 

 

 Extraits :

 1.   Les motivations initiales

 Maîtriser la pression foncière ….pas urbaniser  de manière erratique … nécessité d’avoir un projet global.
Urbanisme du début du 21ème siècle qui ne soit pas une superposition de lotissements.
Il fallait une bonne couture entre l’ancien tissu et le nouveau.
La nécessité d’une mutualisation : il ne fallait pas qu’un promoteur  achète les bons morceaux et laisse tomber le reste.

La motivation de la richesse fiscale ? C’était présent  mais pas un argument essentiel … la course à la taxe est généralement une course à l’abîme qui pousse à la densification.

 

2.   La phase d’études

Le projet de prendre la main … la peur de ne pas savoir faire, le refus de céder la main à un opérateur public … j’ai trop vu d’aménagements mal contrôlés mal maîtrisés.

On est allé voir ailleurs ce qui se faisait dans ce domaine.

On a pris un cabinet d’A.M.O , le cabinet Siam Conseils qui nous a aidé à bien mesurer les enjeux et à bien cibler le programme.

J’ai retenu une chose dans le montage de la ZAC et que j’ai appliqué partout après … c’est la nécessité de s’entourer d’une équipe de programmiste … car une bonne étude en amont c’est des coûts maîtrisés en aval et des calendriers respectés.  Une précipitation en amont c’est la garantie d’une catastrophe en aval.

 

3.   Relations avec les concessionnaires

On est allés voir près de Nantes, à Carquefou les réalisations auxquelles avaient collaboré les deux postulants aménageurs… on a fait la comparaison et on a choisi le maître d’ouvrage qui donnait les meilleurs garanties sur la gestion foncière. C’est ce qui a fait la différence. Car en finale moins de 0.5% du foncier  a été acheté grâce à la DUP.

L’expérience et la compétence de gestion foncière sont  pour moi le point capital.

 

4.   Relations avec la MOU et la gestion du dossier

Il a fallu apprendre à se connaître et à parler la même langue. Quelques appréhensions au départ. Mais il a fallu être hyper présent. L’élu doit maîtriser et être présent à toutes les étapes.

 

5.   La Maîtrise d’ouvrage

La ZAC est une épreuve olympique… c’est l’histoire d’une voire deux olympiades  et en plus il faut une forme olympique.

Il faut un comité stratégique qui se réunit tous les mois et un comité technique qui se réunit entre les deux. Chacun doit être dans son juste rôle.

On a fait évoluer dans un esprit de juste équilibre mais en fait pas tant que cela puisque nous sommes passés de 445 à 474 unités en finale, avec un programme respecté dont 25% de social.

La maîtrise des prix a constitué un thème crucial : nous avons fait respecter le prix figurant dans la convention soit 127€ du m² qui nous a permis d’accueillir 65% d’acquéreurs issus de St Avertin.

Ce sont notamment des jeunes qui ont réalisé que la ville n’était pas la ville inabordable mais une ville où ils pourraient construire dans un cadre qui était celui de leur jeunesse.

 

  • 6.   Difficultés

 Jamais de soucis majeurs sauf quand le directeur de la société et quand le directeur technique sont partis … nous avons connu un flottement de six mois.

Pour le reste chacun défendait ses intérêts … comme au rugby … viril mais correct. Esprit de confiance … chacun sachant évoluer dans un esprit de compromis.

Un  sujet difficile : les clôtures.

 

  • 7.   Satisfactions

 Le fait de ne pas avoir deux lotissements mais d’avoir fait deux quartiers qui ont chacun un cœur … l’un avec un mail c’est Barbara Hendrix que la cantatrice est venue inaugurer elle-même. L’autre c’est l’avenue Mandela où nous allons organiser des évènements pour que ce quartier soit un quartier vivant … c’est cela la vraie réussite.

Deux quartiers avec une forte identité : l’un avec la vigne (l’Ormeau) et l’autre avec les arbres (les Tailles), les chênes que nous avons conservés.

La vraie réussite c’est aussi la vie de quartier que l’on constate dans les circulations douces et les espaces publics.

 

8.   La population accueillie

Il y a  ce que l’on maîtrise et ce que l’on ne maîtrise pas.

Certains aménageurs font appel aux investisseurs en produits défiscalisés dans lesquels on constate une importante rotation. Ces opérateurs ont une vision à court terme et se moquent de la vie future dans le quartier. Ce sont des gens « hors sol ».

Les populations accueillies   : jeunes seniors qui construisent la maison de leurs vieux jours… ; des personnes qui se rapprochent…des jeunes de St Avertin. On a constaté un  rajeunissement de la population. On a enregistré une augmentation des effectifs du collège. Plus de 80 élèves au collège, qui traduisent l’arrivée de familles secondo accédantes de 35 à 40 ans d’âge moyen.

 

9.   Si c’était à refaire

… je bannirais les investisseurs

… je ferais des programmes  en accession directe

On a une vision de l’urbanisme qui est le rêve français d’avoir un jardin ou une grande terrasse avec une vue sur la nature.

L’éco quartier c’est un diplôme que l’on donne pour beaucoup de béton dans un peu d’herbe.

Je n’ai pas du tout demandé le label éco quartier  mais j’ai obtenu le label démocratique avec une réélection à 55% au 1er tour.

Je préfère le label de la population à celui du soi-disant éco quartier auquel je ne crois pas.

On a fait cette opération très modestement sans label, sans gonfler les biceps.

 

Contextualisation de l’opération :

COUTURE : la ZAC de Saint-Avertin (14 500 habitants) porte sur deux réserves d’urbanisation environnées par des lotissements résidentiels.

  • Les Tailles étaient une enclave champêtre caractérisée par la présence de haies, taillis denses, petits vergers et potagers. Au sud, elle entre en contact avec une zone artisanale ;
  • L’Ormeau est plus vaste et doucement vallonné. Il jouxte une parcelle de vigne et s’ouvre à l’Est vers la campagne boisée.

PRIORITE PAYSAGE : le choix de l’équipe de maîtrise d’œuvre a été consubstantiel de l’orientation très paysagère de la conception. Le duo Jack Guittot et Paul Arène a bénéficié d’une mission continue depuis la faisabilité jusqu’à la maîtrise d’œuvre. La volonté d’entretenir l’identité végétale du plateau se manifeste par la création de l’ample mail Barbara Hendrix aux Tailles, la préservation du patrimoine arboré, chênes remarquables ou petits bois. L’avenue Mandela, le réseau dense de circulations douces, et les espaces verts de proximité complètent le dispositif sur les espaces publics.

ATTENTION AUX PROJETS DE CONSTRUCTIONS : l’impératif de maîtrise de l’aménagement a été prolongé jusqu’aux projets de constructions. Les volumétries et le vocabulaire architectural sont très empruntés au style régional. Le mobilier de clôtures et les plantations de limites parcellaires ont été très précisément prescrits. La rigueur d’écriture des Cahiers Architecturaux et Paysagers, point essentiel, a bénéficié d’un suivi et de contrôle.

Le résultat bénéficie d’une remarquable insertion dans l’urbanisation du plateau. L’intensité urbaine des deux points de centralités concourt à l’animation d’une urbanisation auparavant quelque peu monotone.

L’opération a été managée en 2 temps :

  • par l’AMO Siam Conseils : notre agence a bénéficié d’une confiance totale du Maire, depuis la faisabilité jusqu’à l’approbation du dossier de réalisation, pour la programmation, l’étude financière et la passation de la concession d’aménagement ;
  • par Nexity Foncier Conseil (agence de Tours) : pour la maîtrise d’ouvrage de l’aménagement des 2 sites. Le concessionnaire a rempli pleinement ses missions, notamment sur la maîtrise du prix du foncier (95% des négociations à l’amiable).
Cliquer sur les images pour les agrandir

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Vous pouvez utiliser ces balises et attributs HTML : <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>