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ZAC PLANTÉES …. SORTIR DE L’IMPASSE

ZAC PLANTÉES ….SORTIR DE L’IMPASSE

L’AUDIT : PASSAGE IMPOSE

 

Début de mandat, changement de marché, opérations d’aménagement engagées dans les années 2006 à 2008, pas d’engagement  opérationnel  après toutes ces années, communes en attente fébrile d’une réponse aux besoins en logements, frais financiers qui continuent  de courir au fil des ans…

Le nombre de communes en attente d’un démarrage opérationnel est impressionnant.

Les sociétés d’aménagement en charge des dossiers ne proposent pas de solutions de sorties de crises.

ALORS QUE FAIRE ?

Renoncer à la mise en oeuvre des projets … C’est souvent trop tard.

  • compte tenu des engagements ( foncier capté qui génère des frais de portage lourds)
  • car la commune ne dispose pas d’un plan B et que les délais de révision du PLU sont trop longs pour espérer une autre issue.
  • car les frais engagés, qui seront réclamés par l’opérateur en cas d’abandon de l’opération, ne seront pas jugés supportables par la Commune et s’élèveront à des sommes inacceptables et financièrement et politiquement.

QUELLES SONT LES RAISONS DE CET ÉCHEC ? 

  • Un programme inadapté dans quasiment tous les cas,
  • Des typologies bâties ( collectif particulièrement ) qui ne correspondent pas aux besoins de la clientèle primo accédante,
  • Par conséquent un plan de masse qui doit être adapté,
  • Une économie de l’opération qui doit être totalement revisitée à l’aune du nouveau contexte financier des communes qui ne peuvent pas se permettre de subventionner des opérations d’aménagement,
  • Des opérateurs inconscients parfois qui continuent de facturer des frais de gestion (sans compter les frais financiers) et n’ont ni la volonté ni souvent les compétences pour restructurer l’opération engagée.

EXISTE-T-IL UNE ISSUE ?

  • Dans la quasi totalité des cas des solutions existent
  • La lucidité et le courage doivent être au rendez vous
  • Un regard nouveau, sans œillères, doit être porté sur le projet.

QUELLE DÉMARCHE D’AUDIT ?

Phase 1 : déterminer la faisabilité du programme existant

  • Reconstituer le programme du projet
  • Analyser le bilan correspondant au programme .
  • Déterminer la faisabilité du projet actuel et ses impasses.

Phase 2 : proposer des contre scénarios

  • Analyser le contexte local et les volontés des élus,
  • Rencontrer les opérateurs locaux pour déterminer les produits et valeurs acceptables dans le marché local,
  • Proposer un nouveau programme et une nouvelle économie de projet adaptés.

Phase 3 : proposer une stratégie de reconquête du projet

  • Chiffrer les mesures de sortie ( frais engagés , indemnités de rupture etc.),
  • Déterminer les mesures procédurales nécessaires à la reprise du dossier,
  • Si nécessaire engager le dialogue avec l’aménageur en place.

 

Souvent couronnées de succès ces missions constituent le préalable indispensable :
  • pour doter les élus de l’ensemble des éléments d’aide à la décision,
  • pour démêler l’écheveau complexe des procédures, des programmes et des bilans,
  • pour objectiver la situation rencontrée,
  • pour nourrir le dialogue avec l’opérateur en place que ce soit dans une optique de continuation sur de nouvelles bases ou dans l’hypothèse d’une rupture .

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